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October 9, 2023

From Old to New: Steering Heating Systems Towards Modernisation with the Amendment to the Building Energy Act (GEG)

By Dr. Gabriele Lueft

By Dr. Gabriele Lüft and Anni Li; (Die deutsche Übersetzung, finden Sie unten)

The Reform of German Energy for Buildings Act (Gebäude-Energie-Gesetzes, GEG) stated that from Jan. 1, 2024, every newly installed heating system should be operated with at least 65% renewable energy.

Here’s the scoop: The future calls for the installation of more sustainable heating options, such as heat pumps, solar thermal systems, hydrogen, biomethane, or other green gases. However, these systems often carry a heftier price tag than traditional boilers. The costs are not just about the purchase of advanced heating solutions but also their installation and potential modifications to the existing infrastructure. In other words, owners’ pockets may become bruised during this transition. The financial strain might be more pronounced since the majority of buildings are pre-existing, with new construction representing a relatively small fraction of the total building stock each year. At first glance, the impact of this change might seem minor, however, it is critical to note that fossil fuels power over 80% of buildings in Germany, and around half of these heating systems are already over a decade old.

So, what exactly is the GEG? In simple terms, it is a key player in Germany’s energy and climate protection policies. This law defines structural and heating system standards for buildings, it outlines the energy efficiency criteria for both new construction and refurbishments of existing buildings. Its purpose is to help meet the Federal Government’s energy policy targets. More precisely, the law aims to facilitate a mostly climate-neutral inventory of existing buildings by 2045, along with about a 40% reduction in final energy consumption through efficiency measures applied to building envelopes and construction technologies. Think of it like starting a new gym routine, you might wince a bit at the beginning, but it is all in the name of building a healthier future! To reach the goal of climate neutrality, the vast majority of Germany’s 40 million buildings will need to switch to a climate-neutral system. However, it should be noted that fossil fuels still power two-thirds of all new heating systems sold in the country.

Winding road? The future does indeed call for more sustainable heating options but the path to that future is a bit winding. According to the proposed law, existing buildings, and new construction outside of new development areas can continue to install new oil and gas heating systems. That is until the respective municipality presents a plan for transitioning to climate-neutral heating within its jurisdiction. These heat plans which might include an expansion of district heating should be provided by large cities by 2026 and small towns by 2028.

This compromise grants assets not covered by a municipal heating plan an additional four years to transition to climate-friendly heating compared to earlier agreements. The planning is based on the draft of the new Heat Planning Act (Wärmplanungsgesetz, WPG), initiated in June 2023. The WPG aims to encourage nationwide municipal heat planning and the expansion of heating networks. This Act, developed under the Federal Ministry of Housing, Urban Development and Building (BMWSB) and the Federal Ministry for Economic Affairs and Climate Action (BMWK) serves as another important pillar towards an efficient and greenhouse gas-reduced heating supply which complements the GEG’s goals.

Way forward? The transition is further facilitated by the federal government’s initiative to subsidise the shift to heating systems powered by at least 65% renewable energies through various grants and low-interest loans. It is particularly aimed at making the switch to eco-friendly heating systems affordable for lower- and middle-class citizens. Additionally, the GEG provides a safety net for tenants against high costs that might arise from these changes. Going forward, property owners can only pass on up to 10% of the costs incurred from investing in or upgrading to a new heating system. However, there is a ceiling to this charge, with a maximum of 50 cents per square meter. It is crucial to note that if a modernisation project receives federal funding, this funded amount should be subtracted from the total modernisation cost before determining the cost-sharing amount.

The recent enactment of the GEG is a pivotal development aimed at enhancing the energy efficiency standards within the built environment sector. This legislative evolution necessitates a specialised approach to ensure compliance and optimise benefits, an area where Partner Property Consultants excels. We are committed to assisting clients with navigating the nuances of the new GEG regulations effectively.


Your navigator: At Partner Property Consultants, we are expertise in technical due diligence, construction risk consulting, property condition assessment, energy audits, ESG assessment, and EPC certification. We also offer the unique advantage of in-house EPC assessors who provide personalized recommendations to elevate your assets’ energy efficiency in alignment with new GEG requirements.


 

Von Alt Zu Neu: Mit Der Änderung Des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) Heizungssysteme Zukunftstauglich Machen

Die Reform des deutschen Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht vor, dass ab dem 1. Januar 2024 alle neu installierten Heizungssysteme mit mindestens 65% erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Auf einen Blick: In Zukunft ist die Installation von nachhaltigen Heizungsoptionen, wie zum Beispiel Wärmepumpen, Solaranlagen, Wasserstoff–Anlagen, Biogas oder andere klimafreundliche Gase, notwendig. Allerdings sind diese Systeme oft mit einem höheren Preis als traditionelle Heizungen verbunden. Die Kosten fallen nicht nur beim Kauf von fortschrittlichen Heizungsoptionen, sondern auch bei der Installation und Modifizierung von vorhandenen Heizungen an. Mit anderen Worten, Eigentümer scheinen im Laufe dieser Wende tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Diese finanzielle Bürde wirkt auch daher schwer, das der Groβteil aller Gebäude bereits existiert, während Neubauten nur einen relativ kleinen Teil aller Gebäude darstellen. Auf den ersten Blick scheinen die Auswirkungen dieser Wende gering. Jedoch ist es wichtig anzumerken, dass fossile Brennstoffe 80% der Gebäude in Deutschland mit Energie versorgen und dass ungefähr die Hälfte dieser Systeme bereits mehr als ein Jahrzehnt alt sind.

Was genau ist das GEG? Einfach gesagt, es ist das Kernstück Deutschlands Energie- und Klimapolitik im Immobiliensektor. Dieses Gesetz definiert Bau- und Heizungsstandards für Gebäude. Es beschreibt Kriterien der Energieeffizienz für Neubauten und Renovierungen von Altbauten. Es soll helfen, die Energieziele der Bundesregierung zu verwirklichen. Genauer, das Gesetz zielt darauf ab, bis 2045 ein großenteils klimafreundliches Gebäude-Portfolio mit einer Reduzierung von ungefähr 40 Prozent des Endenergieverbrauches durch Effizienzmaßnahmen für Gebäudehüllen und Bautechnologien zu ermöglichen. Es ist vergleichbar mit dem Beginn einer neuen Fitnessroutine: Am Anfang schreckt man vielleicht zurück, aber letztendlich wird der Aufwand genutzt, um eine gesündere Zukunft zu bauen. Um das Ziel der Klimaneutralität zu erreichen, muss der Großteil von Deutschlands 40 Millionen Gebäuden zu einem klimaneutralen Betriebssystem wechseln. Allerdings is darauf hinzuweisen, dass fossile Brennstoffe immer noch zwei Drittel aller neu verkauften Heizungssysteme ausmachen.

Ein steiniger Weg? Die Zukunft verlangt nachhaltigere Heizungsoptionen, aber der Weg dorthin ist steinig. Nach dem derzeitigen Gesetz, können bestehende Gebäude and Neubauten außerhalb von neuen Baugebieten weiterhin neue Öl- und Gasheizungen einbauen. Zumindest bis die jeweiligen Gemeinden ihren kommunalen Wärmeplan erstellt haben. Diese kommunalen Wärmeplänekönnten eine Erweiterung des Fernwärmenetzes bedeuten und werden von großen Städten bis 2026 und von kleinen Gemeinden bis 2028 vorgelegt werden müssen.

Blick nach vorne? Die Wende wird außerdem durch eine Subventionsinitiative der Bundesregierung durch verschiedene Zuschüsse und Darlehen mit Niedrigzinsen für Heizungssystemen, die mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden, gefördert. Insbesondere soll dies den Wechsel zu umweltfreundlichen Heizungssystemen für Bürger/Innen der Unter- und Mittelschicht erschwinglich machen. Zusätzlich schützt die Reform des GEG Mieter vor hohen Kosten, die durch diesen Wechsel entstehen können. Eigentümer können in Zukunft nur 10 Prozent der entstandenen Kosten von der Investition in neue oder das Aufrüsten alter Anlagen auf Mieter umlegen. Jedoch gilt die Obergrenze von 50 Cent pro Quadratmeter. Es ist wichtig anzumerken, dass ein Modernisierungsvorhaben, welches Zuschüsse vom Bund erhält, den bereitgestellten Betrag von den Gesamtkosten der Modernisierung abziehen muss, bevor die Kostenbeteiligung bestimmt werden kann.

Das GEG ist ein auschlaggebender Impuls, die Energieeffizienzstandards innerhalb der bebauten Umwelt zu verbessern. Diese gesetzliche Entwicklung erfordert eine fachliche Herangehensweise, um Einhaltung der Gesetze und bestmögliche Nutzung von Fördermitteln zu gewährleisten. Partner Property Consultants zeichnet sich in diesem Fachgebiet aus. Wir unterstützen unsere Kunden dabei, durch den Dschungel des neuen GEG effektiv zu navigieren.

Ihr Kompass: Partner Property Consultants sind Experten in den Bereichen technischer und Umwelt Due Diligence, Energieaudits, ESG-Beratung und Energieausweisen und unterstützen Sie gerne bei der Transformation Ihrer Immobilien in eine nachhaltige Zukunft.

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